대출 한도는 네 가지를 따로 계산합니다

한도는 하나의 공식이 아닙니다

대출 한도를 공식 하나로 아는 분이 많습니다. 은행은 네 가지를 각각 계산한 뒤 그중 가장 작은 값을 내 한도로 씁니다.

그래서 연봉이 같아도 사람마다 한도가 다릅니다. 무엇이 내 한도를 묶고 있는지부터 알아야 다음에 무엇을 바꿀지 정할 수 있습니다.

첫째, LTV

집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지의 비율입니다.

규제지역은 40%이고 규제지역이 아니면 70%입니다. 생애최초는 수도권과 규제지역에서 70%, 지방에서 80%입니다.

규제지역이 어디인지부터 봅니다

서울은 25개 구가 전부 규제지역입니다.

경기도는 2025년 10월에 12곳이 지정됐고, 2026년 7월 1일부터 화성시 동탄구와 용인시 기흥구와 구리시가 더해졌습니다.

지정 지역은 바뀝니다. 계약 전에 그 동네가 지금 규제지역인지 다시 확인하십시오.

둘째, 주택가격 구간별 금액 상한

수도권과 규제지역은 집값 구간마다 빌릴 수 있는 금액 자체에 상한이 있습니다. LTV 와 별개로 걸립니다.

비수도권에는 이 상한이 없습니다.

셋째, DSR

DSR(총부채원리금상환비율)은 내 모든 대출의 1년 원리금이 연소득에서 차지하는 비율입니다.

은행은 이 비율이 40%를 넘지 못하게 합니다. 이미 있는 신용대출과 전세대출도 여기에 먼저 들어가므로, 잔액이 있으면 주택담보대출 한도가 그만큼 줄어듭니다.

넷째, 상품마다 붙는 자체 한도

디딤돌과 보금자리론 같은 정책대출은 DSR 대신 DTI 를 봅니다. 같은 소득이어도 한도가 더 나오는 경우가 있습니다.

대신 소득과 집값에 요건이 붙고, 접수는 은행에서 하지만 심사는 기금에서 하므로 잔금일을 빠듯하게 잡으면 못 맞춥니다.

정리

네 값이 각각 나오고 그중 가장 작은 하나가 내 한도입니다.

묶는 것이 DSR 이면 소득과 기존 대출을 봐야 하고, LTV 나 금액 상한이면 현금을 봐야 합니다.

출처

• 금융위원회 「2026년도 가계부채 관리방안」 · 2026.4.1
  규제지역 LTV 40%, 비규제 70%, 구간별 한도 6억·4억·2억
• 국토교통부·금융위원회 「주택시장 안정화 대책」 · 2025.10.15 발표 · 10.16 시행
  서울 25개 구와 경기 12곳 지정, 비수도권 종전 유지
• 국토교통부 주거정책심의위원회 규제지역 추가 지정 · 2026.6.29 · 2026.7.1 효력
  화성 동탄구 · 용인 기흥구 · 구리시
• 금융위원회 「수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안」 · 2025.6.27
  생애최초 LTV 수도권·규제지역 70%, 지방 80%
• 금융위원회 주요정책문답, 차주단위 DSR · 상시
  은행 DSR 40%
• 한국주택금융공사 보금자리론 상품소개 · 상시
  정책대출은 DTI 적용, DSR 미적용

규정은 자주 바뀝니다. 계약 전에 원문을 한 번 더 확인하십시오. 이 글은 이미 정해진 규정만 다루고 집값을 전망하지 않습니다.